Инвестирование в жилую недвижимость с целью сохранения сбережений – это всё ещё актуальный метод хранения денежных средств или же сегодня он не настолько надежен и эффективен?
Актуальна ли недвижимость для инвесторов в 2019 году? В первом квартале текущего года наблюдалась стабильная активность инвесторов. Популярны были те стройки, где цены привлекательны на этапе строительства. Оценивалась возможная прибыль исходя из срока сдачи дома согласно проектной декларации. В прошлом году застройщики повышали цены, закладывая рост цен на материалы и ресурсы. В этом году многие застройщики не обладают запасом потенциала спроса, а потому не решаются дальше повышать цены на свои издержки в работе по новым правилам. Такая возможность есть, так как в продажах сегодня есть только те проекты, которые начинали до вступления изменений в ФЗ.
Сейчас популярны инвестиции в двух сегментах. Первый – это вложения в новостройки: их осуществляют частные инвесторы в расчете получить разницу на изменениях цен за счет повышения издержек застройщиков на старте новых проектов, а также за счет спроса на квартиры, которые отличаются по характеристикам от вторичного рынка (а именно, сегмент «комфорт и бизнес»). Второй сегмент– это инвесторы в коммерческую недвижимость. Здесь эксперты отмечают традиционный спрос на доходную недвижимость, где ставка доходности от аренды превышает 11-12% годовых.
На вторичном рынке недвижимости в приоритете по-прежнему однокомнатные и двухкомнатные квартиры: по данным около 70% сделок приходится именно на них. Цены на объекты, которые «уходили в сделки», отличались от цены в рекламе примерно на 2-5% (речь идет о сделках по квартирам, которые были самыми низкими по стоимости в своем сегменте). Приоритетны объекты с так называемой «максимальной ликвидностью» (средний этаж, хорошее месторасположение, удачная планировка, ремонт) – на эти объекты стоимость закономерно выше. Основные сделки в сегменте в указанный период составили от 2000 до 3000 млн. руб. Также в первые три месяца 2019 года наблюдалась активность в более дорогом сегменте в диапазоне от 5 млн. руб. до 8 млн. руб.
Больше всего запросов по среднему объему инвестиций находятся в диапазоне от 10 до 30 млн. рублей (это запросы от небольших компаний и физических лиц). У крупных инвесторов чек за объект недвижимости начинается от 100 млн. рублей: соответственно, таких игроков и сделок меньше, чем в самом активном ценовом диапазоне от 10 до 30 млн. руб.
Оценить объем инвестиций можно только эмпирически, так как регистрирующие органы не ведут такой статистики. При этом учитывать все продажи новостроек не логично – в них более 70% сегодня покупают для личного пользования.
Особых изменений сейчас не происходит: в целом рынок сбалансирован по спросу и предложению. Если же касаться вторичного рынка недвижимости, то можно сказать, что цены снижаются. В 3-4 квартале 2018 был зафиксирован рост цен, мы могли наблюдать высокий спрос (ставки по ипотеке были ниже, чем в первом квартале 2019). В первом квартале 2019 количество предложений было снижено, так как цены держались на прежнем уровне, несмотря на то, что ипотечная ставка поднялась. Уже в марте эксперты наблюдали снижение цен, так как покупатели, учитывая повышенные расходы, предлагали бОльший торг.
При сохранении существующей внутренней и внешней экономической ситуации в 2019 году рынок будет оставаться стабильным и следовать обычным сезонным изменениям количества и структуры спроса и предложения.
На вторичном рынке недвижимости стоит обратить внимание на то, что сейчас принят и в ближайшее время вступает в силу закон, который коснется части семей, где второй или третий ребенок рождены в промежутке от 2018 до 2022 года. По новому законодательству, ставка по ипотеке для них на весь срок кредитования станет очень привлекательной и составит всего 6%. В связи с этим можно ожидать повышения спроса на новостройки. По мнению экспертов оснований для роста цен на вторичном рынке нет (обратите внимание – даже основная потребительская корзина подорожала). Специалисты предполагают, что есть основания для снижения цен в 2019 году.